Pojam vlastite kuće postaje nedostižan san većini Hrvata, jer je cijena građevinskog zemljišta u gradovima ponovno u „nebeskim visinama“.
Do 2007. godine je trajao prvi građevinski „stampedo“: povoljni krediti, relativno dobar standard i kontinuiran rast cijene stanova uzrokovali su navalu na stanove, a time navalu na građevinsko zemljište.
U špekulacije su se uključili gotovo svi koji su imali novac ( poduzetnici, banke i građani) ili politički utjecaj ( hektari poljoprivrednog zemljišta se pretvaraju u građevinsko – Istra, Pag i Pelješac, a u gradovima zelene površine postaju građevinske).
„Stampedo“ je 2009. definitivno „sletio“ u provaliju ekonomske krize.
Za vrijeme masovne kupovine stanova, uslijed preskupog zemljišta, zamire gradnja kuća. Narudžbe za projektiranje obiteljskih kuća su se smanjile za oko tri do četiri puta i gradilo se ili daleko od Zagreba ili na naslijeđenom zemljištu.
Tržište polako korigira nerealne cijene stanova i građevinskog zemljišta i za očekivati je da će se kuće u većem broju graditi, po Zagrebačkoj okolici, gdje se stanovi prodaju po cijeni od oko 8.700 kn/m2 (1.200 eura/m2), a građevinsko zemljište se prodaje od 150 - 600 kn/m2 (20 – 80 eur/m2).
Početkom 2017. godine započinje novi građevinski zamah. Prevelika potražnja i premali broj izvođača razlozi su skoka cijena izvođača od cca 30-40%.
Razlozi rasta cijena su :
-manjak građevinskih radnika ( čak 30% ih je napustilo RH ),
-velik pad kamata na oročenu štednju ( trenutačno je oko 0,5%),
-povećan broj dolazaka turista ( preuređuje se velik broj stanova za dnevni najam u Zagrebu),
-grade se apartmani na moru,
-zarada na ulaganje u apartmane i stanove za najam je od 3 do 5% na uloženo,
-zarada na ulaganje u stanove za dnevni najam je od 2 - 3 puta veća od klasičnog najma,
ali uz uvjet da se stan nalazi u pješačkoj zoni centra grada,
-povoljni kreditni uvjeti,
Narudžbe za projektiranje obiteljskih kuća, zbog povoljnih kreditnih uvjeta, su od 2017. g. u laganom porastu.
Ovim tekstom želimo dati pregled postupaka, potrebne dokumentacije, cijene gradnje, pripreme gradnje i mogućim uštedama kod odabira materijala i izvođača.
Odabir građevinskog zemljišta
U slučaju da se dvoumite da li kupiti stan ili graditi vlastitu kuću, napravili smo malu analizu cijena.
Stanovi u okolici Zagreba ( Samobor, Zaprešić, Velika Gorica, Dugo Selo) se mogu kupiti po cijeni od prosječnoj cijeni od oko 9.000 – 12.000 kn/m2. Ako se odlučimo graditi kuću od 100 m2 BRP-a, tj oko 80 m2 netto površine dolazimo do izračuna:
Stan- 80 m2 x 9.000 kn/m2= 720.000 kn ( 80 m2 x 12.000 kn/m2= 960.000 kn )
Kuća- 80 m2 x 7.800 kn/m2= 624.000 kn
Razlika = 96.000 kn
Prema tome ako se zemlja kupi za 96.000 kn onda se sigurno isplati graditi, jer se može računati na naknadnu nadogradnju ili dogradnju potrebne kvadrature za djecu ili roditelje.
Pri odabiru parcele treba svakako pripaziti na blizinu dječjeg vrtića, škole, trgovine, na dostupnost javnog prijevoza.
Živjeti u okolici Zagreba ima svoje prednosti, naročito za obitelji s malom djecom. Problemi mogu nastati kada djeca krenu u srednju školu, a javni prijevoz nije najbolje organiziran.
Sam položaj parcele i osunčanje su bitni, jer je poznato da je smještaj u uskoj kotlini, gdje ima malo sunca i puno podzemnih voda, loš za zdravlje.
Najkvalitetniji smještaj je na južnoj strani brijega, pogotovo ako još ima i dobar pogled. Sjeverna strana brijega je loš odabir jer će zimi biti malo sunca i puno vjetra (na području Zagrebačke županije je najčešći vjetar sa sjeveroistoka).
Prije odluke o kupovini treba ispitati mogućnosti gradnje na parceli. Najbolje je da se na područnom uredu za graditeljstvo na općini zatraži Lokacijska informacija ( obavezno uz zahtjev je predati izvod iz katastra ne stariji od 6 mjeseci ). Nakon ishođenja Lokacijske informacije preporučam razgovor s ovlaštenim arhitektom, koji će Vam moći protumačiti mogućnosti gradnje na parceli.
Ovisno o mogućnostima gradnje na parceli, te makro i mikro lokaciji ovisi i cijena na tržištu.
Obavezno se treba provjeriti imovinsko-pravno stanje parcele. Parcela treba imati pristup na dovoljno široku javnu prometnicu. Više nije obavezno imati mogućnost priključka na elektroopskrbnu mrežu, jer se opskrba može riješiti putem sustava fotonaponskih modula, pretvarača i akumulatora.
U slučaju da ne postoji gradski vodovod i kanalizacija, moguće je crpiti vodu iz bunara, a kućnu odvodnju spojiti na sabirnu jamu. Kada nema gradskog plinovoda moguće je na parceli postaviti spremnik ukapljenog plina.
Planiranje gradnje kuće
Kako bi se izbjeglo nepotrebne glavobolje i gubitak novca, jer se radi o relativno velikoj investiciji za posao koji se radi jednom u životu, važno je dobro se pripremiti za gradnju.
Gradnja kuća, sa svim potrebnim dozvolama i priključcima, veličine 200 m2 BRP-a ( 160 m2 netto korisne površine ) može iznositi od 1.040.000 do 1.280.000 kn ili oko 6.500 do 8.000 kn/m2 za netto korisnu površinu.
Cijena gradnje ovisi o materijalima upotrijebljenim za podove, zidove, krov i fasadu.
Demit fasada sa 15 cm debelim slojem stiropora i završnim slojem boje košta oko 250 - 300 kn/m2, a ventilirana fasada s s Fundermax oblogom i jednako debelim slojem kamene vune košta oko 1.000 kn/m2.
Dostupnost komunalne infrastrukture utječe na cijenu gradnje i udobnost stanovanja.
Ako odaberemo i najskuplje materijale, gradnja kuće je jeftinija nego kupnja stana.
Cijena građevinskog zemljišta je element prevage kod odluke da li graditi kuću ili kupiti stan.
Zatim se treba se unutar obitelji dogovoriti oko veličine kuće, tj. koji su nužno potrebni prostori, da li je potrebna prostorija za pranje i peglanje, radna prostorija koja je ujedno i za goste, koliko spavaćih soba, koliko kupaona, da li treba wc za goste u blizini dnevnog boravka. Dobro je da se razmisli i oblikovanju kuće : oblik krova, katnost, razvedenost, materijali za gradnju itd.
Dogradnja postojeće kuće
Uz adaptaciju potkrovlja, dogradnja kuće je sigurno najbolja investicija. Analizom cijena stanova na tržištu dolazimo do toga da je cijena od 1.400 eura/m2 za netto kvadrat stana, među nižim cijenama, a cijena gradnje kuće je u prosjeku oko 1.100 eura/m2. Razlika je velika, pa kod dogradnje dobivamo veću površinu stambenog prostora za isti novac. Razlog tomu je da je zemlja već plaćena i da postoje izvedeni komunalni priključci.
