Gradnja obiteljske kuće
Dosadašnja uobičajena iskustva gradnje obiteljske kuće su bila da jedna građevinska tvrtka ili obrt izvede grube građevinske radove, a za sve ostale su se uzimali oni koji su najpovoljniji i imaju dobre preporuke. Da najjeftinije nije i najpovoljnije smo se uvjerili puno puta, pa je neki puta bolje platiti i malo više i dobiti provjerenog i kvalitetnog izvođača. Nakon podnošenja zahtjeva za Građevinsku dozvolu, potrebno je zatražiti ponude potencijalnih izvođača prema troškovnicima koje su izradili projektanti i nakon prikupljenih ponuda treba započeti pregovore s odabranim izvođačima.
Savjetujem investitore, ukoliko imaju zatvorenu financijsku konstrukciju, da dogovore sve radove s jedinim izvođačem, koji će uključiti svoje kooperante i završiti radove u dogovorenom roku.
Stara poslovica - „priprema je pola posla“ nam govori koliko je bitno dobro pripremiti gradnju: osigurati financiranje gradnje, odabrati kvalitetnog izvođača, ugovoriti rokove gradnje i penale u slučaju kašnjenja.
Osam dana prije početka građenja potrebno je pisano prijaviti Upravnom odjelu koji je izdao Građevinsku dozvolu početak građenja i uplatiti komunalni doprinos.
Prije prijave gradnje potrebno je potpisati ugovor s izvođačem radova i sa nadzornim inženjerom.
Izvođač radova treba dostaviti rješenje o imenovanju inženjera gradilišta i građevinski dnevnik sa upisanim podacima o tvrtki na uvid nadzornom inženjeru .
Vremensko trajanje radnji oko organizacije gradnje:
- 30 dana za prikupljanje ponuda, razgovore sa izvođačima i ugovaranje poslova gradnje,
- 1 dan za iskolčenje po ovlaštenom geometru
( bez Elaborata iskolčenja i „prijave“ početka gradnje, ne smije se započeti s gradnjom),
- 30 dana za gradnju podruma,
- 15 dana za gradnju prizemlja,
- 15 dana za gradnju kata,
- 15 dana za gradnju krovišta,
- 10 za ugradnju vanjske stolarije,
- 10 dana za unutarnju žbuku,
- 10 dana za fasadu,
- 5 dana za glazure,
- 30 dana za sve ostale završne radove
Prema tome realan rok za gradnju obiteljske kuće je od 140 dana.
Nadzor
Po Zakonu o gradnji NN 153/13, angažiranje nadzornog inženjera za gradnju je obavezno, jer bez Završnog izvješća nadzornog inženjera ne može se dobiti Uporabna dozvola, a bez Uporabne dozvole ne može se kuća upisati u katastar i gruntovnicu.
Prema Zakonu o gradnji troškovnik nije sastavni dio Glavnog projekta, ali svakako preporučamo izradu troškovnika kao najbitnijeg dokumenta za traženje ponuda izvođača, nadzor nad izvedenim radovima i naplatom troškova gradnje.
Preporuka je da se uz poslove nadzora ugovori kontrola građevinske knjige i kontrola mjesečnih obračunskih situacija. U slučaju da se gradnja financira putem kredita, onda je za banku obavezna kontrola građevinske knjige i ovjera privremenih situacija.
Nadzorni inženjer kontrolira da li izvođač radi prema odobrenoj dokumentaciji, a naročito pazi na količinu i način ugradnje armature u nosive konstruktivne elemente, kao što su kod armirano betonski zidovi i ploče. Kvaliteta izrade temelja i zidanja nosivih zidova kod obiteljskih kuća je presudna za stabilnost kuće. Od ostalih bitnih elementa za kontrolu su : kvaliteta izvedene hidroizolacije, drenaže, debljina i kvaliteta izvedene toplinske izolacije, kvaliteta ugrađene vanjske stolarije i kvaliteta izvedenog krovišta i pokrova.
U slučaju uočenih nedostataka traži se od izvođača da ih otkloni.
Važno je napomenuti da je za gradnju obiteljskih kuća potrebno osigurati nadzor nad izvedbom instalaterskih radova.
Rok za završetak radova na vanjskom izgledu i uređenju građevne čestice za obiteljske kuće je 7 godina (od dana prijave početka građenja).
Uporabna dozvola
Nakon završene gradnje podnosi se zahtjev za uporabnom dozvolom.
Odjel graditeljstva osniva povjerenstvo za tehnički pregled i određuje datum i mjesto održavanja tehničkog pregleda.
Dokumentacija potrebna za tehnički pregled:
- građevinska dozvola,
- prijava gradilišta,
- rješenje o upisu u sudski registar izvođača ili obrtnicu,
- ugovor o gradnji i ponudbeni troškovnik,
- rješenje o imenovanju glavnog inženjera gradilišta,
- rješenje o inženjeru gradilišta,
- rješenja o voditeljima radova,
- rješenja o imenovanju nadzornih inženjera odnosno glavnog nadzornog inženjera ,
- izjave izvođača o izvedenim radovima i uvjetima održavanja građevine,
- završna izvješča nadzornih inženjera,
- elaborat o iskolčenju građevine,
- situacioni nacrt izgrađene građevine kao dio geodetskog elaborata ovjerenog od Katastra
- projekt betona sa završnim izvješćem o kvaliteti ugrađenog betona,
- atesti za armaturu (ako na atestu to nije navedeno izvođač mora priložiti kopiju
izjave izvođača radova da se priloženi atesti za armaturu odnose na predmetnu građevinu)
- atesti ili dokaze o sukladnost za sve građevinske materijale koji su ugrađeni
u predmetnu građevinu (cement, vapno, pijesak, šljunak, opeka...)
- energetski certifikat.
Bez uporabne dozvole ne može se početi koristiti obiteljska kuća.
